依法更新，和谐共赢：财富集团创领城市更新
开发用地告急！旧改方式告急！传统房地产开发模式告急！
依法更新 和谐共赢
财富集团创领城市更新
《南方都市报》记者：卢韵如
发布网址: http://epaper.oeeee.com/epaper/H/html/2015-10/14/node_2851.htm
——坪山正山甲更新单元项目近期启动，定位深圳首个智慧健康社区百万大盘。
开发用地告急！旧改方式告急！传统房地产开发模式告急！
时光进入公元2015年，35周岁的深圳，城市开发提前进入“更年期”，房地产面临无地可用的局面。一度让开发商兴奋的城市更新，却因为利益各方的过度博弈很有可能成为昙花一现。如何解开这一困局，成为包括政府、业主、开发商和有识之士忧心忡忡、日夜思考的问题。
“依法更新，亲情旧改，文明拆迁，和谐共赢”16字方针，是涉足房地产开发20个年头的深圳市时代财富实业集团有限公司（文中简称“财富集团”）多年实施城市更新过程中自始至终不变的指导思想。 “思路决定出路！业主是城市更新的内在驱动力，把原居民当成亲人，把项目博弈的各方变为利益共同体，可以把项目更新中的阻力变为动力。”在破解城市更新困局上，财富集团徐森董事长的一句经典内部讲话记录一语道破天机。
据财富集团分管城市更新的副总裁赵磊介绍，正是凭借“16字方针”的正能量推动，财富集团在近年城市更新市场中屡有斩获，目前分布全市的七个城市更新项目稳步推进，其中总建面150万平方米坪山正山甲更新单元项目近期启动，计划打造成为深圳市首个大型智慧健康社区。
城市更新：丰满的理想 残酷的现实
得旧改者得天下！提起旧改，房地产业界人士无不动容，因为大家都心知肚明，深圳未来的开发唯有旧改可以承载，但是近年来旧改领域的重重困境，又让不少开发商望而却步。
根据《深圳市土地利用总体规划(2006—2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内，而现在这个数字已达约940平方公里。经过近年来高强度开发，深圳可开发建设用地接近枯竭，土地开发模式由政府集中出让转向存量开发，被称为城市更新的旧城改造也就成为了今后深圳房地产开发的主战场，无论是央企、上市公司，还是民营企业，无不把目光聚焦在旧改领域。
现实是残酷的，不少开发商蜂拥进入旧改领域，四处跑马圈地，但是他们遇到的问题却没有想象中的乐观。“拆不动，赔不起，玩不转”，成为旧改实施过程中普遍存在的问题，不少旧改实施主体由于无法应付随机而生的难题而不得不放弃。据行业相关资料显示，截至2014年4月30日，深圳市已纳入城市更新计划项目419项、用地面积36．4平方公里，但累计签订土地使用权出让合同仅105项、用地面积7．1平方公里，城市更新实施率不足20％。
“随着城市化进程的推进，原有的土地、建筑已经无法满足城市的发展需要，城市更新对于一座城市而言，是社会进步引发土地价值更加与时俱进的大命题，对于原业主而言，也可以通过城市更新住进更高品质的房子，享受到更加完善和现代化的生活，但是目前深圳城市更新的现状并不太乐观。” 财富集团分管城市更新副总裁赵磊称，“利益的过度博弈已经成为影响旧改项目进程的重要因素，旧改领域的城市立法已经势在必行。”
财富“16字方针”：公司的秘笈，行业破译旧改密码
财富集团在深圳开发的第一个项目椰树花园就是1994年和上沙村合作的成果，此后福昌苑、财富广场等项目也是和城中村合作的成功范例，可以说财富集团一直在探索城市更新的方法论。
“旧改的问题，归根到底是利益的问题，找对方向，掌握好分配原则，厘清团队各自位置，问题自然就好解决了。”财富集团运作旧改，总能从战略入手找到提纲挈领的关键。“一个但凡有些历史的城市，都会经历城市旧改，从芝加哥到东京，从巴黎到香港到台湾，应该说，城市、业主、开发商三者之间的目标是一致的，只有旧改真正实施了，三方才能真正从中获益，城市收获了更有使用效率的土地，业主收获了更有品位的生活，开发商也收获了适当的利润。”
正是具备这种高度有战略性的认识，财富集团才能迅速从“剪不断理还乱”的旧改纷争中跳出来，把博弈的各方调整为方向“一致行动人”，并且迅速打开了市场，取得了显而易见的效果。据介绍，目前财富集团正在独立或合作实施的城市更新项目已有7个，分布在龙岗、龙华、福田和罗湖，包括坪山正山甲更新单元项目、龙华信盈商业广场片区更新单元项目、华强南财富酒店片区更新单元项目以及与金地集团合作的龙岗圳埔岭更新项目等。
“这么多年来，我们一直坚持16字旧改方针——‘依法更新，亲情旧改，文明拆迁，和谐共赢。’这既是我们的工作方针，也是我们在新时代城市更新工作的行动纲领。城市更新是共建美好家园的机遇和好事，需要大家共同参与。在拆迁问题上我们将原业主当成自己亲人一样，多站在他们的角度思考问题，就会多一点理解，少一些误会，达到各方满意、和谐共赢的局面。从这么多年的实践效果来看，16字方针为我们高效、和谐的推进城市更新起到了重要作用。如果说有秘笈，我们认为就是这16字方针。”能在强手林立的深圳旧改市场劈波斩浪，与财富集团的战略格局和共赢思维密不可分。在旁观者看来，这16字方针，既是财富集团撬动旧改市场的秘笈，也是行业破译旧改纷争的密码。
城市更新协会：彰显企业家的家国情怀
伴随着经济的高速发展，土地价值迅速攀升，深圳“地荒”的现象愈发明显。城市更新是提升土地效率，让土地价值与时俱进的重要途径，但利益的过度博弈让政府、业主、房企三者之间原本一致的目标，却因为各种现实问题出现分歧，令深圳的城市更新陷入“拆不动，赔不起，玩不转”的窘境。作为深圳城市更新领域的资深房企，财富集团一直在探讨城市更新的科学解决方案和路径。
“搭建政府、业主和房企的沟通平台，是解决问题事半功倍的高效平台，也是长效机制。”带着这样的初衷，在龙岗区政府的大力支持下，财富集团和其他17家房地产企业共同发起并成立了全国第一家城市更新协会——深圳市龙岗区城市更新协会，并于2014年6月正式挂牌运作，一年来为区内不少城市更新项目的推进、协调做了有益的工作，也为龙岗区城市更新政策、程序的优化做了大量献计献策的工作。如今，财富集团再一次高瞻远瞩地把目光聚焦在协会平台的打造上，目前正在参与筹划联合50家深圳开发企业，在市一级成立城市更新协会，希望在全市范围内搭建沟通平台，以期推动城市更新的高效落实。“推动协会的成立，这本身也是体现了财富人开拓、创新的精神，同时也是企业践行社会责任，报效社会的一种路径。
“立足深圳、深耕旧改”是财富集团未来几年的主导战略，“我们希望成为城市更新领域的践行专家型企业，与其他有理想的企业共同推动深圳城市更新前行，不仅实现集团的企业价值，也能实现社会价值。”财富集团深耕的不仅在城市更新，更是在深耕人心，推动正能量的社会价值观的发展。
智慧健康社区：房地产与大健康产业的完美跨界
2014年是中国房地产的分水年，大家都习惯性地认为，房地产的黄金十年已经过去，未来将是白银的十年，因此，转型对于每一家房地产商都是必须思考的问题。
“是黄金还是白银，我们并不是简单的下结论，项目的价值主要决定因素还是内因，未来的项目价值主要取决于能否跟市场接轨，能否把中时代的脉搏。”对于房地产业务发展的未来，财富集团胸有成竹，“未来，我们会把项目开发定位在智能化、大健康服务，力求通过跨界，打通未来房地产与市场接轨的任督二脉。坪山中心区正山甲更新项目将成为集团第一个试水房地产与大健康产业的跨界整合项目，定位智慧健康社区，提供智慧健康社区服务是项目的最大亮点。”
向智慧健康社区专业发展商领域战略拓展，财富集团的战略眼光又一次在方向上洞察到了先机。国务院《关于促进健康服务业发展的若干意见》提出：到2020年健康服务业总规模达到8万亿以上，大健康产业成为名正言顺的支柱产业。在南方都市报刚刚举行的“2015深圳大健康产业高峰论坛”上，中国中投证券投资银行总部执行总经理周建在发表演讲时表示，健康产业已经成为目前市场资金追逐的热点，大健康产业正在冉冉升起。
据介绍，坪山中心区正山甲更新项目总建筑面积约150万平方米，拟规划成居住、商业、办公、教育等功能于一体的综合体，将成为坪山最大的旧改项目之一。在硬件打造上，将提前布局社区的互联网+，为各种平台的接入预留足够的接口和容量。在软性服务搭建上，将社区建设向资产运营及生活服务集成商转型，以智慧社区为导向和目标开展顶层设计，除了接入上述大健康平台之外，治理、服务、生活三大重要纬度都将成为重要组成部分。项目计划在社区内启动“大健康”平台，通过健康体验屋等空间为每一位业主提供免费体检并建立健康档案，这个档案可以督促你戒烟，提醒你跑步，甚至跟你说你该减肥了。如果家里只有老人居住的，健康平台还可以帮助你实时关注老人在家的情况，一旦出现问题，自动启动紧急模式，同时呼叫物管中心和救护平台，让每一位业主都能体验到无微不至的健康关怀服务。
坪山正山甲更新单元项目位于坪山新区中心区的核心位置，东临现深汕公路、西南面为规划龙坪路、北临规划长安一街、西北面为规划兰竹西路。规划开发建设用地面积28.5公顷，规划开发计容建筑面积约1484290㎡，规划功能以居住为主，兼具商业、办公、教育等功能，是坪山新区核心功能区的重要组成部分，被列为坪山新区中心区重点推进实施的改造项目。财富集团下属全资子公司“深圳市财富城投资有限公司”是该项目的改造申报主体和主要实施主体，项目一期工程启动在即。
